Décret Tertiaire : Guide pour Orléans, Tours et Chartres

Le Décret Tertiaire, officiellement nommé « dispositif Éco Énergie Tertiaire », est codifié aux articles R. 174-22 à R. 174-32 du Code de la construction et de l'habitation. Entré en vigueur le 1er octobre 2019, il constitue l'un des piliers de la stratégie nationale bas carbone française et impose une trajectoire de réduction de la consommation d'énergie finale des bâtiments tertiaires sur quatre décennies. Sont assujettis tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m², qu'ils soient publics ou privés.

Les objectifs de réduction s'articulent autour de deux approches complémentaires. La première, dite « en valeur relative », impose une diminution de la consommation d'énergie finale de -40% d'ici 2030, -50% d'ici 2040 et -60% d'ici 2060, par rapport à une consommation de référence qui ne peut être antérieure à 2010. La seconde, dite « en valeur absolue », fixe des seuils de consommation en kWh/m²/an définis par arrêté pour chaque catégorie d'activité tertiaire. L'assujetti peut choisir l'approche la plus avantageuse pour démontrer sa conformité. Pour les bureaux, le seuil en valeur absolue est fixé à environ 80 kWh/m²/an d'énergie finale à l'horizon 2030, un niveau ambitieux qui nécessite des actions concrètes sur l'enveloppe du bâtiment et ses équipements techniques.

La plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l'ADEME, constitue l'outil de suivi réglementaire. Chaque propriétaire ou preneur à bail doit y déclarer annuellement ses consommations d'énergie, ses données patrimoniales et les actions engagées. La première échéance de déclaration a déjà eu lieu, et les données sont désormais analysées pour évaluer la trajectoire de chaque bâtiment. Les assujettis en retard de déclaration ou dont la trajectoire s'écarte significativement des objectifs s'exposent à des sanctions administratives et à une publication de leur non-conformité sur un registre public, le « name and shame », qui peut porter atteinte à la réputation des entreprises et des bailleurs concernés.

Les sanctions financières prévues par le décret sont significatives : une amende administrative pouvant atteindre 7 500 euros par bâtiment et par an pour les personnes morales en cas de non-respect des obligations de déclaration, et la publication sur le site de l'ADEME de la liste des bâtiments non conformes. Au-delà des sanctions, c'est la valorisation même du patrimoine immobilier qui est en jeu : un bâtiment de bureaux qui n'atteint pas les objectifs du Décret Tertiaire verra sa valeur locative et sa valeur vénale diminuer progressivement sur le marché, les locataires et investisseurs privilégiant les immeubles conformes et performants.

Le Centre-Val de Loire dispose d'un parc tertiaire conséquent, structuré autour de trois pôles métropolitains majeurs. Orléans Métropole, capitale régionale et siège de nombreuses administrations et entreprises, concentre le plus grand volume de surfaces de bureaux de la région, avec un parc estimé à plus de 1,8 million de mètres carrés de surfaces tertiaires. Le quartier d'affaires d'Orléans, la zone Saran-Ingré et le pôle tertiaire de La Source constituent les principaux ensembles immobiliers soumis au Décret Tertiaire. Les bâtiments y sont majoritairement construits entre 1970 et 2000, avec des performances énergétiques médiocres et des toitures en étanchéité bitumineuse sombre qui absorbent massivement le rayonnement solaire.

Tours Métropole, deuxième agglomération de la région, présente un parc tertiaire diversifié estimé à 1,2 million de mètres carrés. Le quartier des Deux-Lions, développé à partir des années 1990, accueille de nombreux sièges régionaux d'entreprises nationales et des centres de services partagés. Le centre-ville historique de Tours abrite quant à lui des bâtiments de bureaux anciens, souvent classés ou situés en secteur sauvegardé, dont la rénovation énergétique est contrainte par les règles d'urbanisme patrimonial. La zone nord de Tours, avec les pôles d'activités de Saint-Cyr-sur-Loire et de La Riche, complète l'offre tertiaire de l'agglomération tourangelle.

Chartres Métropole, bien que de taille plus modeste, occupe une position stratégique à une heure de Paris et bénéficie d'un dynamisme économique portée par la proximité de la capitale et par l'écosystème de la Cosmetic Valley. Le parc tertiaire chartrain, estimé à 600 000 mètres carrés, comprend des zones d'activités récentes le long de la RN 10 et de l'autoroute A11, ainsi qu'un tissu d'immeubles de bureaux en centre-ville. Les zones d'activités de Chartres-Lucé et Mainvilliers concentrent une part significative des surfaces tertiaires soumises au Décret Tertiaire.

Le climat semi-continental du Centre-Val de Loire, classé en zones CEE H1b pour les départements du nord (Eure-et-Loir, Loiret) et H2b pour les départements du sud (Indre-et-Loire, Loir-et-Cher), se caractérise par des étés de plus en plus chauds avec un ensoleillement annuel de 1 750 à 2 000 heures. Les records de température enregistrés ces dernières années — au-delà de 42°C à Orléans en 2019, 40°C à Tours la même année, et des épisodes caniculaires répétés à Chartres — accentuent la dépendance des bâtiments tertiaires à la climatisation. Dans les immeubles de bureaux de la région, la climatisation représente 30 à 45% de la consommation énergétique totale en période estivale, ce qui en fait le premier levier d'action pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire.

Parmi les solutions techniques disponibles pour réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires, le Cool Roof HÉLIOS se distingue par son rapport coût-efficacité exceptionnel et sa rapidité de déploiement. Le revêtement réfléchissant PrimaTherm, avec sa réflectance solaire de 95% certifiée ASTM E903-12, renvoie la quasi-totalité du rayonnement solaire incident au lieu de l'absorber. Combiné à une émissivité thermique de 0.89 mesurée selon ASTM C1371-15 et un indice de réflectance solaire (SRI) de 120 certifié ASTM E1980, il constitue le revêtement de toiture le plus performant disponible sur le marché français pour la réduction des apports thermiques par la toiture.

Pour un immeuble de bureaux typique d'Orléans, Tours ou Chartres, la toiture représente entre 25 et 40% des apports thermiques solaires du bâtiment. En transformant cette surface sombre en surface réfléchissante, le Cool Roof réduit drastiquement la charge thermique transmise aux locaux intérieurs. Les mesures réalisées sur des bâtiments tertiaires équipés montrent une baisse de température de surface de toiture de 30 à 50°C en pointe estivale, passant de 70-80°C pour une toiture bitumineuse classique à 25-35°C pour une toiture traitée Cool Roof. Cette réduction massive de la température de surface se traduit directement par une diminution de 18 à 32% de la consommation de climatisation, un gain substantiel dans la trajectoire vers l'objectif -40% du Décret Tertiaire.

L'avantage stratégique du Cool Roof dans le contexte du Décret Tertiaire réside dans sa capacité à générer des résultats mesurables dès le premier été suivant l'application. Contrairement à une rénovation lourde de l'enveloppe (isolation par l'extérieur, remplacement de menuiseries) qui nécessite des mois de travaux et des investissements considérables, le Cool Roof s'applique en quelques jours sur les toitures existantes, sans aucune perturbation de l'activité des bureaux en dessous. Pour un immeuble de bureaux de 3 000 m² de toiture, l'intervention dure 1 à 2 jours, sans échafaudage, sans nuisance sonore, sans interruption de l'occupation. Les économies sont visibles dès la première facture d'électricité estivale.

Le Cool Roof s'intègre parfaitement dans une stratégie globale de mise en conformité Décret Tertiaire. Il peut être combiné avec d'autres actions — remplacement de l'éclairage par des LED, optimisation de la régulation CVC, installation de GTB (gestion technique du bâtiment), isolation des combles — pour atteindre et dépasser l'objectif de -40%. La déclaration des travaux sur la plateforme OPERAT est simplifiée : le Cool Roof entre dans la catégorie des actions sur l'enveloppe du bâtiment, et les économies générées sont directement mesurables via les compteurs d'énergie.

L'application concrète du Cool Roof HÉLIOS sur les immeubles de bureaux du Centre-Val de Loire illustre la contribution significative de cette technologie à l'atteinte des objectifs du Décret Tertiaire. Chaque agglomération présente des caractéristiques spécifiques en termes de parc immobilier, de climat local et de profil de consommation énergétique qui permettent de calibrer précisément les gains attendus.

À Orléans, considérons un immeuble de bureaux typique de la zone d'activités Saran-Ingré, construit dans les années 1980, avec une toiture-terrasse de 4 500 m² en étanchéité bitumineuse. Cet immeuble R+3 abrite 350 postes de travail sur 12 000 m² de surface utile et consomme 220 kWh/m²/an en énergie finale, dont 75 kWh/m²/an pour la climatisation. L'objectif Décret Tertiaire 2030 exige de ramener la consommation totale à 132 kWh/m²/an, soit une réduction de 88 kWh/m²/an. L'application du Cool Roof HÉLIOS sur les 4 500 m² de toiture permet de réduire la consommation de climatisation de 18 à 32%, soit une économie de 13,5 à 24 kWh/m²/an. Cette seule action couvre 15 à 27% de l'objectif de réduction total, pour un investissement de 99 000 à 180 000 euros et un retour sur investissement de 2,5 à 3,5 ans. Combiné avec le passage à l'éclairage LED (économie de 15 kWh/m²/an), l'installation d'une GTB (économie de 20 kWh/m²/an) et l'optimisation de la régulation CVC (économie de 12 kWh/m²/an), le Cool Roof permet d'atteindre et de dépasser l'objectif -40%.

À Tours, prenons l'exemple d'un ensemble de bureaux du quartier des Deux-Lions, construction des années 2000, avec une toiture végétalisée partiellement dégradée sur 3 200 m². La consommation de référence est de 185 kWh/m²/an, l'objectif 2030 de 111 kWh/m²/an. Le Cool Roof peut être appliqué sur les zones de toiture non végétalisées et sur la toiture végétalisée après évaluation de son état. Pour les 2 400 m² de toiture conventionnelle, le Cool Roof génère une réduction de climatisation de 18 à 32%, soit 10 à 18 kWh/m²/an rapportés à la surface totale du bâtiment. L'investissement de 52 800 à 96 000 euros présente un retour sur investissement inférieur à 3 ans. Le quartier des Deux-Lions, avec ses immeubles de bureaux récents mais thermiquement moyens, constitue un terrain d'application idéal pour le Cool Roof dans le cadre du Décret Tertiaire.

À Chartres, un immeuble de bureaux de la zone d'activités Chartres-Lucé, construit en 1990, présente une toiture de 2 800 m² en bac acier avec isolation insuffisante. La consommation de référence atteint 240 kWh/m²/an, un niveau élevé typique des bâtiments tertiaires de cette génération en zone CEE H1b. L'objectif 2030 de 144 kWh/m²/an exige une réduction de 96 kWh/m²/an. Le Cool Roof HÉLIOS, applicable directement sur bac acier, réduit la consommation de climatisation de 18 à 32%, soit 16 à 28 kWh/m²/an. L'investissement de 61 600 à 112 000 euros est amorti en 2 à 3 ans grâce aux économies d'énergie significatives. La zone CEE H1b de Chartres, avec ses hivers plus rigoureux que Tours, bénéficie de certificats d'économie d'énergie valorisables pour financer partiellement les travaux.

Atteindre l'objectif de -40% du Décret Tertiaire d'ici 2030 nécessite une approche structurée et un plan d'action rigoureux. Les gestionnaires de patrimoine tertiaire en Centre-Val de Loire disposent encore de quatre années pour engager et finaliser les travaux nécessaires, mais chaque mois de retard réduit la capacité à cumuler les économies annuelles qui démontreront la trajectoire de conformité sur la plateforme OPERAT. Le Cool Roof HÉLIOS s'inscrit comme la première action à engager, celle qui produit les résultats les plus rapides avec le moindre investissement et la moindre perturbation.

La première étape consiste à réaliser un audit énergétique complet du bâtiment, incluant une analyse thermographique par drone infrarouge de la toiture. HÉLIOS propose ce diagnostic gratuitement pour les immeubles de bureaux de plus de 1 000 m² en Centre-Val de Loire. L'audit identifie les déperditions thermiques par la toiture, les ponts thermiques, les zones de surchauffe et quantifie le potentiel d'économies du Cool Roof. Les résultats sont présentés sous forme de cartographie thermique avec des recommandations chiffrées et un plan de déploiement optimisé.

La deuxième étape est le déploiement du Cool Roof, idéalement programmé au printemps pour bénéficier des économies dès le premier été. Pour un immeuble de bureaux standard, l'intervention se déroule en 1 à 3 jours selon la surface et la configuration de la toiture. Les travaux sont réalisés exclusivement en toiture, sans échafaudage extérieur (accès par les trappes de toit ou nacelle), sans bruit excessif (application au rouleau ou à l'airless), sans odeur (produit à base aqueuse) et sans interruption de l'activité des bureaux. Les occupants de l'immeuble ne sont pas impactés par les travaux.

La troisième étape concerne le suivi et la déclaration sur OPERAT. HÉLIOS fournit un dossier technique complet incluant le certificat de performance du revêtement, les mesures de réflectance avant et après travaux, et l'estimation des économies d'énergie annuelles. Ces données alimentent directement la déclaration OPERAT et contribuent à démontrer l'engagement de l'assujetti dans une trajectoire de conformité. Le suivi des consommations réelles les mois suivants permet de vérifier les économies effectives et d'ajuster la stratégie globale de mise en conformité.

Les gestionnaires d'immeubles de bureaux à Orléans, Tours et Chartres qui engagent le Cool Roof dès le printemps 2026 bénéficieront de quatre étés complets d'économies avant l'échéance 2030, soit un cumul d'économies considérable qui renforce la trajectoire de conformité. Le calendrier recommandé est le suivant :

• Mars 2026 : Diagnostic thermique gratuit HÉLIOS, audit infrarouge par drone, identification des priorités
• Avril 2026 : Validation du devis, planification des travaux en coordination avec le gestionnaire de l'immeuble
• Mai 2026 : Application du Cool Roof PrimaTherm, réception des travaux, remise du dossier technique
• Juin-Septembre 2026 : Premier été de protection, mesure des économies réelles
• Octobre 2026 : Déclaration sur OPERAT, intégration des données dans la trajectoire Décret Tertiaire

Contactez HÉLIOS Centre-Val de Loire au 04 82 53 16 44 pour planifier votre diagnostic thermique gratuit. Nos conseillers spécialisés dans le Décret Tertiaire vous accompagnent dans l'élaboration de votre stratégie de conformité, du diagnostic initial à la déclaration OPERAT, en passant par l'application du Cool Roof et le suivi des performances. Chaque jour de retard est un jour de perdu dans la course vers l'objectif 2030.